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Modèle de Bail de Petites Parcelles
Conseils
pratiques et modèle commenté de contrat
► Le contrat de bail
de petite parcelle a pour objet, comme son nom l’indique, la location de
terres agricoles de petite surface qui échappent, partiellement, au
statut du fermage.
Pour que des petites
parcelles échappent en partie au statut du fermage, elles doivent
remplir trois conditions réunies (art.L. 411-3 du code rural) :
Condition 1 : elles doivent
avoir une superficie inférieure au seuil maximum fixé par arrêté
préfectoral,
Condition 2 : elles ne doivent pas constituer un corps de ferme
Condition 3 : elles ne doivent pas être une partie essentielle de
l'exploitation du preneur
► A noter. Adopter un bail
de petite parcelle pour des surfaces louées inférieures aux seuils fixés
dans le département n’est pas une obligation. Les parties peuvent
décider de se soumettre au statut du fermage et signer un bail à ferme
de 9 ans ou plus.
Le bail de petite
parcelle est, donc, préféré au bail à ferme pour des raisons biens
précises :
-
Les deux parties, le
propriétaire foncier et l’exploitant locataire ont beaucoup plus de
liberté pour définir les bases du contrat que dans un contrat de bail à
ferme. Notamment, le prix et la durée du bail sont librement fixés entre
eux.
-
En outre, la situation de
l’exploitant locataire est beaucoup moins protectrice que celle du
fermier. Il n’a pas systématiquement de droit de renouvellement du
contrat à la fin de la première période du bail …
-
Le propriétaire peut, ainsi,
reprendre aisément la jouissance des terres qu’il a données à bail à la
fin du contrat.
► La
réalité juridique du bail de petite parcelle est moins simple que ne le
laisse supposer la définition des petites parcelles donnée par le
législateur, notamment lorsqu’il s’agit de préciser la portée des 2
dernières conditions.
La première condition semble
simple mais nécessite un calcul en cas de parcelles de nature
différente : le statut du fermage ne s'applique pas lorsqu'un
propriétaire loue une surface qui ne dépasse pas le seuil défini
localement par le préfet du département.
La première démarche à
effectuer avant de concrétiser un bail de petite parcelle est, donc de
se renseigner auprès de la DDAF ou DDEA (lorsque la Direction
Départementale de l'Agriculture a fusionné avec la Direction
Départementale de l'Equipement) pour connaitre la surface qui autorise
sa signature.
Le seuil, et plus
exactement, les seuils, dépendent de la localisation des terres et de
leur nature : la surface maximale peut être fixée, par exemple, à 1 ha
de polycultures mais à 10 ares de vignes ou de vergers.
Mais les 2 autres conditions
sont moins faciles à cerner car sujettes à interprétation, les arrêtés
préfectoraux donnant très peu de précisions.
► Lorsque
le respect de ces conditions est mal apprécié, l’une ou l’autre des
parties au contrat peut saisir le tribunal des baux ruraux pour faire
requalifier le contrat de bail de petite parcelle en bail à ferme de 9
ans.
Bien évidemment, cette
action est, surtout, engagée par l’exploitant qui veut bénéficier du
statut beaucoup plus protecteur du bail à ferme et surtout, qui veut
continuer à exploiter les terres au-delà du terme initialement fixé dans
le bail de petite parcelle, par exemple.
► L’attention
à apporter à la rédaction du bail dépend de l’enjeu des petites
parcelles pour l’une ou l’autre des parties, mais il faut veiller à
régler les nombreuses questions pour lesquelles ne s’appliquent pas,
obligatoirement, les règles d’ordre public (imposées aux parties) du
statut du fermage.
Il
n'est pas toujours judicieux de rédiger sommairement le contrat de bail
de petites parcelles, comme le sont, dans les faits, beaucoup de ces
contrats.
En
effet, les parties "peuvent" déroger aux règles du bail à ferme de 9
ans sur un certain nombre de points importants, mais quand le
contrat laisse ces questions sous silence, le statut du fermage
s'applique aux parties.
Le dossier comprend :
-
Les explications sur les
conditions de validité du bail de petites parcelles et les événements en
cours de bail qui peuvent avoir des répercussions sur sa qualification
-
Le modèle commenté de bail
de petite parcelle et les clauses qui peuvent y figurer, dérogatoires
ou non au statut du fermage.
Vous recevez 2 fichiers :
1° Un fichier PDF regroupant les
explications, les modèles (bail de petites parcelles et état des lieux)
et les tableaux : 40 pages format A4
2°
Un fichier word
qui vous permet de personnaliser le modèle de bail de petites parcelles
commenté : 26 pages format A4
Contenu du Modèle commenté de bail de petite
parcelle
1 QUELLES PARCELLES
PEUVENT ETRE LOUEES PAR CONTRAT DE BAIL DE PETITES PARCELLES ?
1.1 Condition 1 : la superficie des
petites parcelles ne doit pas dépasser le seuil maximum fixé par arrêté
préfectoral
1. Localement, plusieurs
seuils de surface peuvent être applicables
2. Le cas de parcelles
louées de nature différente
3. Le cas de parcelles mitoyennes de parcelles déjà données par bail à
ferme
4. Quelles sont les conséquences des modifications apportées à la
parcelle en cours de bail ?
1.2 Condition 2 : les petites parcelles
ne doivent pas constituer un corps de ferme
1.3 Condition 3 : les Parcelles ne
doivent pas constituer une partie essentielle de l'exploitation
2 COMMENTAIRES SUR LES
PARTICULARITES ET LES CLAUSES DU BAIL DE PETITES PARCELLES
1.1 Tableau des différences entre le
bail de petites parcelles et le statut du bail à ferme de 9 ans
1.2 Le droit de choisir entre bail de
petites parcelles et bail à ferme
1.3 Commentaires sur les clauses du bail
de petites parcelles
3 MODELE DE BAIL DE
PETITES PARCELLES
4 MODELE D’ETAT DES LIEUX
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