|
Guide
pratique du droit de préemption du Fermier
Conseils
pratiques et Modèles de courriers
► Tous les agriculteurs et les propriétaires de biens
fonciers agricoles non exploitants connaissent le droit de préemption dont
bénéficie le fermier en place.
► C’est dans l’exercice réel de ce droit et des procédures
que résident les difficultés !
Le droit de
préemption est le droit qui permet à une tierce personne d’être prioritaire dans
l’achat d’un bien immobilier mis en vente, en se substituant à l'acquéreur du
bien.
Il existe 2
grandes catégories de titulaires de droit de préemption :
· - les
autorités publiques (Etat, Département, Commune...) et les locataires
· - En matière rurale, on retrouve en plus la SAFER.
► Le fermier (ou métayer) a un droit de préemption lorsque
le fonds ou les terres qu'il exploite sont cédés à une tierce personne par le
propriétaire ou vendus par adjudication.
Il n’est pas prioritaire dans
l’acquisition du bien lorsque des textes accordent, aussi, un droit de priorité
au profit de l'Etat, des collectivités publiques et des établissements publics.
En revanche, les exploitants
agricoles n’ignorent pas que le droit de préemption du fermier prévaut sur celui
dont bénéficie, aussi, la SAFER.
Toutefois, ce droit est encadré dans
des conditions strictes par le Code Rural, aux articles L. 412-1 et suivants.
► Dans ce e-GuideJuridique, vous avez toutes les
informations indispensables pour l’exercice de vos droits dans le cadre d’une
vente amiable.
Attention !
Pour vous simplifier l'utilisation
de ce guide, nous n’avons pas traité la vente par adjudication, volontaire ou
pas.
Ce droit du fermier est accordé pour
toutes les ventes ou adjudications, même celles sur surenchère sauf des
opérations exclues par la loi du droit de préemption (Article L412-1).
 Les
délais et les procédures ne sont pas les mêmes en cas de vente amiable par le
propriétaire ou de vente par adjudication, volontaire ou pas.
► Les différentes façons que peut avoir le fermier
d’exercer son droit de préemption ont des conséquences concrètes très
importantes.
Le législateur a précisé que ce
droit ne pouvait pas être cédé, mais le fermier peut en faire bénéficier des
personnes de sa famille :
· Il peut préempter et faire
exploiter par elles les terres qu’il a achetées
Ou
· Par « subrogation », leur
permettre d’acquérir directement les terres proposées à la vente.
Par exemple, faute de penser à « la
bonne formule », le fermier peut se priver de son droit de préemption en se
basant sur la surface qu’il détient déjà en propriété !
► Nous vous dévoilons les règles indispensables à
connaître
Elles intéressent autant le Bailleur
que le Preneur, car si le principe du droit de préemption est simple, il y a des
« finesses » que chacun a grand intérêt à repérer !
► Vous exercez vos droits en bonne et due forme grâce aux
détails de la procédure et des délais et tous les modèles de lettres à
rédiger.
Les modèles présentés s’adressent
surtout à l’exploitant agricole, fermier ou métayer, non par parti pris (!),
mais en raison de la présence du notaire auprès du bailleur pendant la
procédure.
Les modèles sont adaptés à chacune
des 3 hypothèses : achat par le fermier pour exploiter lui-même, achat par le
fermier pour l’exploitation par d’autres, achat par les bénéficiaires autorisés
du droit de préemption du fermier.
► L’action à mener devant le tribunal et les modèles
nécessaires figurent dans ce e-GuideJuirique.
Si le prix et les conditions
proposés par le vendeur sont exagérés, le bénéficiaire du droit de préemption
doit saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
Modèles de saisines et courriers au
bailleur et au notaire, prêts à l’emploi, vous accompagnent !
Le
e-guide-juridique vous est livré sous 2 formats de fichiers
1°
Un fichier sous format PDF qui vous
présente toute l’information juridique et pratique pour décider.
2°
Un fichier sous format Word. Vous y
trouvez les
modèles de lettres et le modèle de saisine du tribunal si vous
contestez l'offre du bailleur.
Contenu du e-guide-juridique
1. Les biens et les opérations
EXCLUS DU droit de préemption
1.1.
Les biens concernés
1.2.
Les opérations qui ne permettent pas
au Fermier en place d’exercer son droit de préemption
2. Qui bénéficie du droit de
préemption et à quelles conditions ?
2.1.
Les conditions demandées au fermier
pour qu’il puisse exercer son droit de préempter
2.2.
Les conditions demandées aux autres
personnes qui peuvent bénéficier du droit du fermier
1.
Le descendant du preneur
2.
Le conjoint du preneur ou le partenaire
« pacsé »
3.
En cas de décès du preneur
2.3.
L’engagement de garder la propriété
et d’exploiter les terres pendant 9 ans : condition commune aux acquéreurs du
bien préempté
3. L’intention de vendre du
propriétaire et les decisions du fermier
3.1.
La notification de l’intention de
vendre : sa forme et son contenu
3.2.
Le délai d'exercice du droit de
préemption du fermier
3.3.
Les différentes décisions du fermier
1.
Le preneur n’exerce pas son droit de
préemption
2.
Le preneur exercice purement et simplement
son droit de préemption
3.
Le preneur exerce son droit de préemption
mais conteste les termes de l’offre
4. FORMALITES ET LETTRES QUAND LE
PRENEUR EXERCE SON DROIT DE PREEMPTION ET
ACCEPTE L’OFFRE
4.1.
Premier Modèle. Déclaration au
propriétaire de l'exercice du droit de préemption aux conditions fixées.
4.2.
Deuxième modèle : Déclaration au
Notaire de l'exercice du droit de préemption par le preneur
5. formalités et lettres quand le
Preneur exerce son droit de préemption mais conteste l’offre
5.1.
Modèle de saisine par le fermier du
Tribunal Paritaire des Baux Ruraux afin qu’il fixe les modalités de la vente
5.2.
Déclaration au propriétaire par le
fermier de l’exercice du droit de préemption sous réserve de la décision du
Tribunal Paritaire des Baux Ruraux fixant les modalités de la vente.
5.3.
Déclaration au Notaire par le fermier
de l’exercice du droit de préemption sous réserve de la décision du Tribunal
Paritaire des Baux Ruraux fixant les modalités de la vente
Le fichier du
e-guide-juridique sous format pdf, hors annexes : 28 pages format A4
(30 pages avec annexes)
Le fichier du e-guide-juridique sous format word (les modèles) hors
annexes : 10 pages format A4
|
